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【香港直播(11) 正荣地产】聚焦一二线%速度增长

  土地储备总量足够维持企业三年发展需求,相对规模房企而言,土地储备总量相对较少,而管理层认为,三年左右的土地储备总量对企业而言是个比较好的区间,并且后续会强化管理能力,每年持续平稳增加土地储备,并且保证拿到的土地能够正常开发供应,在保证规模增长的前提下,优化成本管控,实现有质量的增长。

  结构优化,负债率下行2019年上半年在,正荣地产的净负债率为70.8%,较2018年年末降低

  个百分点,现金短债比为1.2倍。对正荣而言,融资是企业一大短板,经过努力,当前其融资成本已成功由两位数降至个位数,2019年加权平均融资成本为7.6%,较2018年年末降低0.2个百分点。预计随着正荣成本管控能力的不断提高以及信用评级的提升,正荣的融资成本有望进一步降低,这都将为利润率的提升提供更大空间。

  :净利润为11.8亿元,同比增长23.2%,净利润率提升至8.6%;核心净利润为11.5亿元,同比增长33.4%,核心净利润率提升至8.4%;2、

  评级提升:穆迪调升公司信用评级至B1,展望为稳定;标准普尔调升公司信用B级,评级展望至正面;中诚信证券评估有限公司提升正荣地产控股股份有限公司的企业主体信用评级至最高的AAA级别,展望为「稳定」;展开全文

  城市聚焦:新增土地储备323万平米,87%位于核心二线日,土地储备总建筑面积为2634万平米,71%位于一二线城市,平均土地成本为4624元/平米;5、融资渠道

  多元化:通过优先票据,优先永续资本证券等方式融资18亿美元;发行第一期长租公寓ABS&ANB;获得31亿元公司债发行额度;6、战略合作实现

  双赢:与国内外金融机构、供应商和领先的房地产商深度合作;与中信,平安,中国民生银行等达成战略合作;7、运营效率改善

  :2019年1-7月累计合约销售金额687亿元,完成全年销售目标的53%;新项目平均开盘周期缩短至7个月;总部及区域功能优化;8、市场广泛认可

  :11家投资银行予以股票研究覆盖;中国房企综合实力Top 200第17名,中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP 10。二、业务

  运营1、 2016-2018年合约销售金额复合增长率为65.8%,2019年1-6月实现合约销售金额586亿元,全年业绩目标为1300亿元;2016-2018年合约销售面积复合增长率为85.3%,2019年上半年实现合约销售面积381万平米;2019年上半年合约销售均价15392元/平米,其中长三角最高,为17975元/平米;合约销售金额按区域分布,长三角、海西、西部、环渤海、中部的占比分别为55.7%、17.9%、3.9%、10.9%、11.6%;销售金额按城市能级分布,一线%;合约销售金额TOP10城市分别为苏州、南京、嘉兴、福州、上海、济南、天津、武汉、郑州、合肥,占比分别为19.7%、15%、7.5%、7.4%、5.6%、5.5%、5.3%、4.1%、3.1%、3.0%,十城占比合计为76.2%2、 新增土地储备总建筑面积为323万平米,按区域划分,长三角、海西、环渤海、西部、华中占比分别为25%、34%、13%、19%、9%;新增项目25个,主要聚焦南京、合肥、武汉、西安、成都等核心二线+X”投资战略布局,截止2019年6月30日,拥有土地储备总量2634万平米,总货值4500亿元,项目总数167个,一二线%;土地储备中,竣工项目为109万平米,占比4.1%,持作未来发展的土地储备总量为574万平米,占比为21.8%,在建项目为1951万平米,占比为74.1%;

  4、 运营效率提升:优化管理架构,实行总部—区域公司两级管控架构,优化总部,强化区域;扁平化管理,结果导向,实现服务和信息共享;运营效率改善,新项目开盘周期缩短为7个月,2019年上半年项目标准化率为100%,住宅项目拥有[正荣府]、[紫阙台]、[云麓]三大产品线,商业项目也已形成[正荣中心]、[正荣街]、[正荣邻舍] 三大系列。

  1、收入表亮点2019年上半年,公司实现营业收入136.5亿元,同比增长10.8%;毛利润为27.7亿元,同比增长2.2%;毛利润率为20.3%,较去年同期下降1.7个百分点;EBITDA为40.5亿元,同比增长30.2%;EBITDA率为29.7%,较去年提升4.4个百分点;本期利润为11.8亿元,同比增长23.2%;净利润率为8.6%,较去年同期提升0.9个百分点;归属母公司利润为9.3亿元,同比增长11.1%;核心利润和归属母公司核心利润分别为11.5亿元和9.1亿元,分别同比增长33.4%和21.3%。

  2019年上半年,收入稳定增长,主要来源于环渤海地区、中西部地区、海西地区和长三角地区。服务面积有35平方公里,白姐挂牌图库667cc,销售结转均价为16821元/平米,较2018年全年17445元/平米略有下降。销售结转总建筑面积为80万平方米,环渤海地区、中西部地区、海西地区和长三角地区占比分别为11.6%、7.7%、42.5%和38.2%。

  截至到2019年上半年,公司总资产为1552.5亿元,增长9.8%;归属母公司权益和总权益分别为139.4和290.6亿元,分别增长3.1%

  18.7%;现金及现金等价物为301.4亿元,增长6.2%;预收账款为462.8亿元,减少1.8%;总有息负债和净有息负债分别为525.3亿元和223.9亿元,,分别增长13.0%和23.6%;净负债率为70.8%,较2018年底下降3.2个百分点,现金短债比为1.21,较2018年底提升0.02;平均财务成本为7.6%,较2018年底下降0.2个百分点。公司融资渠道多元。2019年上半年,公司在资本市场融资总额超过130亿元人民币,其中美元优先票据为13亿美元,ABS为3.6亿元人民币,ABN

  4.0亿元人民币,长租公寓债券为3.5亿元人民币,股票配售额为12亿港币,pcs为2亿美元。未来资金来源充足,其中信贷额度为2449亿元人民币,NDRC配额8.9亿美元,国内企业债券配额为31亿元人民币,并且与各金融机构开展战略合作。债务结构优化。截止到2019年6月底,1年内到期借款为249.0亿元人民币,1至2年内到期

  127.4亿元,2至5年内到期的为143.4亿元,5年后到期债务为5.4亿元。信用评级提升。中诚信证券与2019年5月将公司评级上调至最高AAA(稳定),穆迪在2019年4月将公司的信用评级上调至B1(稳定),

  在承继2018年实现千亿销售规模的良好发展基础上,坚持稳中求进,把实现“高质量发展”作为首要目标,加强风险管控能力,保持审慎投资和聚焦,保持财务稳健、规模和利润的三者平衡。2、提高核心竞争力

  机制:“精总部,强区域”扁平化专业运营;架构调整优化及标准化授权;个人绩效考核;

  运营:以“现金流与利润”为导向;强调高周转及快去化,提高全周期运行效率;加强合作共赢;

  投资:策略性聚焦强二线城市;坚持区域深耕,重点发展中部、西部和珠三角地区。

  、关于毛利润,上半年毛利润率下降的原因主要是什么?是什么城市或者项目拉低了公司整体的毛利润率水平,公司全年的毛利润率指引大概是多少?第二、关于土储,相对同行来讲,正荣的土储总量相对偏低,大概能满足三年发展需求,想问一下公司有没有一个策略会想把土储再放大一点点,2018年刘伯温全年资料。还是觉得现在可供三年发展的土储总量已经比较舒服?A1:第一个有关毛利润率的这个事情,其实我觉得今年看起来,总体来说,所有房地产的毛利润率都是上来的,我们主要的原因不是说有一个城市做的不是特别好,其实主要是限价对我们有所影响,这个是跑不掉的。但其实我也想提一下,虽然我们的毛利润率下降了一点,但是我们整个核心净利润率已经反弹到8.4%,我们也在加大成本控制的力度。因为价格可能是政府要严控,我们无法避免,我们能做的事情就是控制成本,包括土地的成本、融资的成本、营销管理的成本,其实我觉得今年和明年,我们在成本上会有很大改善。我们管理层追求的是净利润的增长,毛利润率可能现在有一点点的被动。我现在跟你分享一下上半年整个预售毛利润率的情况,大概23%-25%的水平。今年我们在拿地方面比较谨慎,拿地的整体收益比2018年要好,因为有一些我们是通过摇号拿的,有些是通过合作方式获得,进而把成本严控下来。第二条问题就是有关我们拿地方面,其实我们今年拿地的权益金额已经达到160亿元,今年大概还有150亿预算去勾地,但是我们会非常谨慎,今年上半年我们新增了500多亿的货值,下半年我们会观察一下,总体来说,如果有好的机会,我们会再进行土储的补充。我们认为可能三年左右的土储总量对我们公司来说是一个比较好的区间,或者说三年多一点也可以,为什么?因为土储太多,可能各方面成本也会相应增加,比如财务成本等;太少,可能跟不上开发的量和节奏,所以我们应该在保证品质的前提下追求高周转,这样效率会更高,成本相对来说也会低,增长也比较快,我们认为这样可能是相对可控的。当然,这样可能对我们的管理能力要求较高,要保持三年的土储,你就要每年持续平稳的增加你的土储,然后销售的量也要持续的跟上供应,所以要求我们拿到的地都能正常开发,正常供应,所以我们从管理上下功夫,在保证销售规模的前提下,我们的各方面成本相对更低。

  能不能跟我们分享一些量化的指标,比如销售规模,毛利润率、对标的企业等等?预计2019年的毛利润率是多少?已售未结转的量有多少?利润率在什么水平?发债融资方面的计划是在怎样的?A2:我们整体的销售每年大概控制在30%的增长水平,如果行情好一点,可能增速可能会提高一下,行情不好,增速可能低一点。我们以前的增幅大概在40%-50%,现在行业在整合,我们公司也在夯实基础,基本上保持30%的增长水平,按年均30%的复合增速来看,大概三年左右就可以实现规模翻一番。合作单位这一块,我们一直秉持这样一个合作原则,都是要跟一些与我们经营理念相对来说比较匹配的企业合作,比如产品品质把控上,客户满意度的追求上,成本管控上,投资风险偏好上等方面是不是和我们一致。全年毛利润率应该会保持比较合理的水平。刚才也提到,我们大概争取毛利润率保持在20%-25%的区间。已售未结转的部分,我们的毛利润率其实是稳定的。另外,我们以前的融资成本比较高,但是从今年开始我们的融资成本已经到个位数了,还有我们整个的开发成本、营销成本也在严控,所以整体的改善是比较明确的,我个人还是比较乐观的。

  关于上半年发债的问题,我们总的发行大概是14亿美元。如果你看TOP20房企,我觉得他们远远比我们发的多,他们可能拿了很多额度。我想强调一下,虽然我们发了很多次,但是每次发行的量很小, 主要就是我们要严控成本。我们不希望一次性发很大,但是成本很高。我们是希望在市场好的情况下,在投资人对我们了解的情况下,我们可以多发几次。刚才也提到我们还有8.9亿的美金,我们最近8月份也增发了一笔1亿多的美元债,整个成本一直是8.5%。我们觉得一个三年的美元债的成本也是8.5%左右的话,我就可以用来还我的老债。现在的话我们的海外融资,目前我们最快到期的是一笔363天的美元债,它会在明年的1月份到期,那我们不排除可能把它提前赎回来。另外我们还有4亿美金在明年的6月28号到期,所以你看起来我们有8.9亿的额度,但实质上我们已经要把6亿左右资金锁住。所以我们要发的线亿左右,应该也是用来还我们国内一些非银行的借贷,但是我们会观察市场,坦白说如果市场好的话我们可以多发一点,在市场不好的情况下,我们肯定不会发的,也没那个必要。目前我们整个成本也控制蛮好,还有我们总的现金流也很好,在7月份我们已经做了一个股票的增发,有1.5亿美金,跟境外银团也融了1.3亿美金,还有刚才也增发了一笔1亿多的美元债,因此我们在7月份有了4亿美金,所以现在我们的现金是比较充裕。我们的短债比应该会在年底的时候控制在35~40%左右,所以还有现金的占比还会比6月30日更高,我们对评级的改善也是有一个比较大的信心。

  刚才他提到的增长问题,我们是这样看,要从三个方面谈,一个是我们适度的规模增长,怎么利用行业地位进行资源整合;第二个是我们持续的核心能力的提升,其实我们还是要通过提高我们的产品品质,包括成本控制,包括我们的运营效率,就是说同样的规模,我们要赚更多的钱;第三个方面,我们也通过不断优化我们的财务结构,比如说我们现在的负债率70%,我们希望说他会更低,比如我们现在的评级,我希望说能够再上调。企业要从这三个维度来推动,实际上我们企业才能走得更好。

  、中报的时候美元债的比例是比较大的,大概100多个亿,想问一下有没有算过,汇率的波动会对盈利产生怎样的影响?第二、正荣今年销售目标是1300亿,明年销售规模增长这一块大概是怎么样?A3:我们现在整个外债比例占总债大概是24%,我觉得比例上也不是特别高。第二个就是有关人民币的波动,坦白说波动很难说得清,对吧?现在可能看起来蛮大概率还是会往下走,但也不知道后面的贸易战会怎么样,但我觉得如果现在要去做对冲的话,整个成本肯定会更高。我们现在主要就是说,第一我们会严控整个发债的成本,因为我们去年是两位数,今年好不容易把他压在个位数,可能在8.3%左右。现在我们没有说要用人民币还美元债,现在还是尽量把它分开,目前来说也是尽量控制住。第二方面,我们也在考虑要增加美元资产,所以我们也会做一些美国投资,做一个最简单的对冲,但如果现在真的要去跟银行做对冲的话,风险会更高。所以我觉得严控其占总债约30%左右,我就觉得还可以。关于销售增长,今年我们年初的报告中提的是1300亿,关于增长规模,每年我们大概30%左右的增长率,大方向是这样,具体数字的可能要根据年底的相关政策和具体数据情况来定,到年底的时候再详细的再给大家报告,目前增长数据大概每年30%左右。

  Q4:第一个问题关于买地,我看到上半年权益比例是有相当高的增长,比起在总

  里面的50%,其实超出很多,想请问管理层在未来的买地策略上是不是也会增加权益的比例,权益销售增长比总销售增长会增长的更快?第二个问题是关于境内的非银行贷款,我看到一年期里面大概有100亿的境内非银行的贷款,除了刚才说的30亿的小公募可以去偿还之外,剩下的那部分打算是怎么样去偿还的?A4:我们上半年主要还是考虑到整个销售效率的提高,因为很多都是合作的项目,所以我们会适当的提高权益占比,当然我们还要看整个市场的情况,我们下半年的市场环境下,我觉得我们还是会扩大权益,当然肯定是会适当的扩大。第二个问题就是有关我们的非标偿还,我想再全部跟你分享一下,我们整个短债大概是240亿左右,当中我们海外的美元债大概有40亿人民币左右,我们海外现在有8.9亿美金额度,我觉得应该是没什么问题,肯定是通过新债还老债,我们国内的话公司债要还十几个亿人民币,那么贷款金额已经达到30个亿的额度,也是用新债还老债。银行的借款大概是97亿人民币,我们一般通过我们预售房来确定工程款和开发贷。还有110亿的非标,我们的现金已经是达到300亿的,所以其实是两倍到三倍的覆盖,所以我们对非标比例的问题不是特别大,现在我们对非标主要是严控成本,不是说要把它增加或减少,总体来说是要控制。你可以看到我们和金融机构有2400亿的信用额度,所以这个根本不是问题,我们的总借贷其实也不多,大概只是500亿左右,我们总的发债基本很少,才30亿的公司债,所以说整个我们的债务规模其实是在可控之内的,基本上是控制得非常好。

  想请教一下管理层,对下半年市场的判断是怎么样?然后我们下半年拿地的话,方向和布局大概是什么样?因为上半年我们拿地比较集中在二线城市,然后

  二线城市地价也比较高,下半年的话我们会怎么布局?A5:下半年我认为这一轮的调控肯定会对土地市场产生影响,土地市场一定是会往上提升。如果猜的不错的话,我觉得应该是九、十月份到年底,调控应该是比较正常,所以我们会利用这个机会。因为从过去到现在,我们的很多项目基本是通过招拍挂市场来的,就是说外部市场一定是比较简单,所以我们下半年一定会利用这个好机会。当然我认为说目前整个市场不是太明显,我们的土地储备还是会在一二线核心城市,如果是三线一定是核心地段,基本上我们还是会去比较好的经济都市圈,比如说长三角、珠三角好的一些城市。

  第一个问题是我们上半年的去化率和现金回款率大概是怎么样?然后通过对下半年七八月份的观察,我们对下半年是什么样的一个预期?然后第二个问题是上半年的

  销售权益比大概有多少?第三个问题其实还是想问一下公司对海西和长三角两个市场的看法,我们看到上半年拿地其实在海西会多一些,然后对这两个市场之后的预期是什么样的?最后一个问题还是说非标这边,然后想大概问一下非标现在的情况是还可以再借吗?然后现在新借成本大概是一个什么样的水平?A6:第一个就是我们整个去化率大概在60%到65%,也是在我们预期的范围内。今年上半年我们回款率是在75%,权益比大概是51%,我们还是维持今年整个回款率是大概80%,整个权益比大概是在55%到60%的样子。我们刚才也提到回款率今年是75%,按照权益比51%,整个回款额284亿人民币。拿地方面,我们投入大概是160亿人民币,现在还没付的土地款差不多把它已经还清了,我们工程的线亿人民币,整个税费大概就是25亿元,利息的线亿元,最后是营销管理费大概是13亿。目前没有改变今年全年的现金流预测,我们还是以全年整个经营性为进度,录得大概是6亿到10亿的人民币。拿地这一块我们还是倾向在二线城市,如果有三线城市的话,也是在三线的核心地段。那么针对布局上,我们基本上还是在长三角,目前从结构上来说,整个长三角的占比还是比较大。海西这一块我们也不会放弃好的机会,一定要持续去做。之前我们在海西的土储量跟长三角相比还是欠缺,刚好最近这几个月海西市场的机会可能也比较好,所以我们在海西也谈了几块地。但其实在长三角土储的总量,包括拿地量,应该说长三角还是我们的主场。将来规模大体应该还是以长三角为主,但是海西、西部、中部以及环渤海这一带可能也要相对均衡,占我们总量的比例可能会逐步提升。这几个地方同时壮大以后,对我们后面规模的提升,包括公司经营的安全的才会变得都有好处。

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